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抄底美國樓市

 瑞士信貸的董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬,在今年“2012中國上市公司口碑榜”頒獎典禮上說道,“中國房地產的黃金時代已然結束,美國房地產已經在大底了,美國房地產是我們這一輩子能遇到一次的投資機會。”

  與陶冬持同樣觀點的還有多位經濟學家,本周,《每日經濟新聞》將盤點美國過去50年的樓市興衰史,同時提供一份抄底攻略供你參考。

  新屋開工數創4年最快增速股神前財長均看好樓市

  美國樓市是否真的迎來了春天?一系列統計數據暗示,新一輪的繁榮並非霧裏看花。

  據彭博數據,美國9月新屋銷售升至2010年5月以來新高,成屋銷售則較8月略微下跌,但仍為2010年6月以來新高。另外,NAHB住宅市場指數在10月升至41,創下自2006年7月以來最佳。

  儘管市場上仍有一些悲觀論者,但包括美國前財政部副部長以及“股神”巴菲特均表示看好美國住宅市場。

  美國地產的四輪大牛市

  如果將中國經濟比作高速行駛的動車,那麼樓市就是承載這組列車的軌道。在過去13年裏,無論是開發商、炒家還是普通散戶,都見證了從單位福利房邁入房改的時代變遷,同時也見證了樓市成為幾代人的共同記憶。

  相比之下,美國樓市當代史超過50年,期間經歷了數輪牛熊轉換,可謂全球房地產標本。

  衡量美國房地產狀況包含以下幾個關鍵指標:新屋銷售、成屋銷售、房地產價格及景氣指數與住房抵押貸款利率等。根據數據,從1963年至今,美國至少經歷了四輪大的牛市。

  第一輪牛市開始於第二次世界大戰後的70年代初,當時美國經濟進入難得的黃金發展期。伴隨著嬰兒潮,市場出現大量的住房需求,加上各地政府在公寓住宅稅收方面的利好政策,畢業幾年的大學生開始大量參與公寓的投資和投機,其中小面積的廉價住宅最受歡迎。

  資料顯示,1970年~1972年,新屋銷售(年)從最初的48.5萬戶飆升至71.8萬戶,漲幅接近50%。然而好景不長,由於投機過度抬高公寓價格,直接導致了1975年的公寓崩盤事件。

  上世紀70至80年代是美國經濟的滯脹時期,特別是在石油危機、佈雷頓森林體系崩盤等有深刻影響的事件發生後,美國房地產市場變得混亂不堪。直到羅納德·雷根總統在1981年推出新政,對抵押貸款利率進行調整,同時在1986年推出新稅法(免所得稅),美國樓市才逐漸開始復蘇。1982年~1986年,新屋銷售觸底反彈,從43.6萬戶回升至最高75萬戶,升幅高達72%。同期,已開工的新建私人住宅也飆升了67%。另據統計,從1980年9月到1987年3月,衡量美國綜合房價的OFHEO房價指數上漲了36%。

  第三輪牛市與克林頓住宅計畫有密切關係。1995年,克林頓提出公民住宅擁有率在2007年要達到67.5%的目標,這一計畫直接奠定了上世紀90年代美國樓市的快速發展。1990年~1999年,美國住房擁有率從64%升至66.9%,創60年代以來最快增速。新屋銷售也從53.4萬戶上升66%,至88.6萬戶。同期,OFHEO房價指數為38%。

  第四輪牛市,與華爾街瘋狂包裝各類房地產抵押證券有關。正是由於市面上出現各類押注樓市上漲的衍生品且有利可圖,投資者才踴躍加入投機潮,進一步推動了實體樓價的走高。從1999年12月到2007年3月,OFHEO房價指數累計漲幅達69%。期間新屋銷售上漲45%,成屋銷售最高漲39%。

  住宅特點漸變

  有牛市自然就有熊市,美國樓市最大的一次崩盤發生在2006年~2007年。

  當時美國房價達到歷史巔峰,但因需求量不足,銀行為了刺激需求而放寬貸款門檻,導致違約率飆升。隨著2008年次貸危機爆發,大量購房者由於無法負擔貸款,只能低價割肉,最終導致房價泡沫破裂。2008年,美國房價下跌20%,部分地區甚至超過50%。

  事實上,美國樓市在二戰後還經歷了三次住宅特點的變化。

  根據公開資料,1950年,美國新住宅房屋平均售價1.1萬美元,家庭擁有房屋比例55%,消費者重點關注的是房屋的木材是否合格,希望越結實越好。而當時有接近七成的房屋只有2個或少於2個臥室,僅4%的房間配備雙衛,住宅基本不安裝空調;到了1972年,新開工房屋數創下240萬套的歷史新高,其中多家庭住宅占市場44%。彼時人們更喜歡大面積住宅,65%的房屋有三個臥室,23%房屋有四個臥室,超過一半的住宅是雙衛,43%的房屋裝有空調;1999年,房屋變得更加寬敞,僅12%的新房少於兩個臥室,7%的新房少於兩個衛生間,空調安裝比例接近飽和。

  值得一提的是,美國30年期住房抵押貸款利率曾於1981年見頂(18.22%),隨後一路走低。截至2012年10月26日當周,該利率僅為3.41%,較峰值低出近15個百分點。一方面這表明,美國政府通過有意識地調低按揭利率,以刺激樓市升溫;另一方面也暗示,即便利率已跌至歷史最低水準,但樓市此前仍然難以有效復蘇。反映出目前住房需求非常疲弱,只有通過連續的量化寬鬆才能改善。

  樓市春天來了?

  近期,美國樓市數據出現明顯回暖之勢。

  首先,9月新屋開工數量顯著上升,創下4年多以來的最快增速。9月份經過季節以及年化調整的新屋開工數升至87.2萬戶,較上月大增15%,同時遠高於分析師預測的76.5萬戶;其次,過去12個月新屋銷量狂增28%,預計該行業將6年來首次為美國經濟增長作出貢獻。

  美國前財政部副部長、投行EvercorePartners創始人羅傑·奧特曼,在英國《金融時報》上撰文稱,“目前美國房地產市場正在反轉,它應該會在2015年再現繁榮,屆時名義房價將超過2006年創下的高點。房地產繁榮再加上石油和天然氣產量不斷增長以及其他因素,足以提振整個美國經濟。這種繁榮將受到房價上漲、待售房屋數量減少、家庭和人口不斷增多以及抵押貸款條件放寬等因素的推動。這些因素應該會在未來五年推動住宅投資 (包括新的建設和改建)每年增長15%到20%。”

  奧特曼具體闡述稱,受人口增長推動,住房需求將非常強勁,IMF預計從2012年到2017年,美國人口將增加1500萬,高於過去5年的增幅;增長最快的兩個群體包括嬰兒潮一代的孫輩,其中相當大一部分人在租房,他們即將開始購房。

  “股神”巴菲特也於近期指出,美國住宅市場正在觸底反彈。最近,伯克希爾哈撒韋的美國房屋相關業務正呈現兩位數增長。

  但另一部分經濟學家則認為,全面復蘇還有很長的路要走。其中全美地產經紀商協會(NAR)分析師勞倫斯·雲表示,庫存下降部分源於新房建設速度緩慢,從而將更多人推向二手房市場。儘管開工率上升,但仍較2006年峰值低60%左右。

  今年9月,美國成屋銷售中位價為18.39萬美元。分地區看,西部地區最貴(中位價24.6萬美元),東部地區居次(23.9萬美元),中西部地區最便宜(14.5萬美元).

  截至6月30日,美國住宅自有率為65.5%,住宅總數1.33億套,居住住宅1.14億套,其中自住住宅和出租住宅分別為7483萬套和3937萬套,空置住宅1851萬套。

  走,投資美國樓市去!

  據美國老牌地產公司威翰的網站數據,其掛出的房源超過1.6萬套,最貴的是坐落於比弗利山莊的獨棟別墅,其包含10個房間,22個衛生間,使用面積2787平方米,占地19.75英畝,售價為3.7億元人民幣;最便宜的是位於內華達州亨德森鎮的兩層住宅,房間數為3個,有2個衛生間,使用面積155平方米,售價65萬元人民幣。這意味著,其房屋單價為4200元/平方米,遠低於國內一、二線城市均價。

  美國樓市的春天看上去勢不可擋,但如何抄底美國房地產?或許你會感到一籌莫展。別急,我們建議了三種切實可行的辦法。

  路徑一

  美國置業

  據報導,近日在美上市的河南地產開發商鑫苑置業宣佈以5420萬美元(約人民幣3.4億元)的購買價格,獲得了一塊位於紐約布魯克林威廉堡城區的土地,成為首次獨立在美開發住宅專案的中國地產開發商。

  對中國的個人投資者而言,赴美買房或多或少地面臨著語言不通,文化背景不同,法律條款不熟悉等細節問題,因此在購房前,多管道瞭解美國房地產市場,慎重選擇可靠的仲介機構顯得尤為重要。

  對於中國投資者如何赴美買房,美國威翰地產置業顧問張小姐向《每日經濟新聞》記者做了詳細的介紹,“在美國買房的流程很簡單,只要有簽證,就可以去美國看房、選房、購房。而看房的程式也跟國內大致相似,由美國當地的經紀人帶領看房,選中以後直接簽訂購房協議、打款項、過戶,完成交易,整個過程順利的話,大概30天就能夠完成。”

  ◎挑選經紀人

  據張小姐介紹,美國的房地產經紀人分為買方經紀人和賣方經紀人,賣方經紀人的職責是站在賣方的立場上,考慮如何將房產以更快的速度、更高的價格出售出去;而買方經紀人的職責是站在買方的立場上,讓客戶以最合理的市場價格買到最心儀的房屋。因此,在美國買房,實際上是兩個經紀人之間的博弈,所以如何尋找到既可靠,談判議價能力又較強的金牌經紀人很關鍵。

  在加州,擁有執業資格的華人經紀人大約有50萬人,而金牌經紀人只有不超過3萬人,這些優秀的經紀人又分散掛靠在不同的經紀公司,因此,要挑選出來並不容易。

  除了尋找經紀人以外,由於美國買房過程比較嚴格,在購房過程中會做房屋的檢驗調查,產權分析、報告以及產權保險的核查等等,所有的材料都需要買方的認可才具有法律效應,因此幫助國內投資者處理英文資料,完成購房手續也是仲介機構的職責之一。

  ◎按揭貸款

  目前,由於美國的貸款環境較為寬鬆,部分銀行也為國外投資者提供了按揭貸款,利率一般是3%~5%,根據投資者資質,貸款額度可達50%,最高甚至可以達到70%,因此,中國投資者赴美買房,不一定要全款。但國外投資者在美國申請按揭貸款,需要跟當地的銀行直接聯繫,並提交在國內的資產證明和收入證明,其中收入證明尤為重要,這是美國的銀行衡量投資者能否按時支付月供的重要依據。在首付方面,相對於美國本國的購房者,國外投資者的支付比例也會稍高一些,一般是四到五成。

  ◎購房稅費

  在美國買房,除了支付購房成本以外,還有哪些額外的開支呢?張小姐進一步介紹說,“在美國,投資者還需要支付房屋的持有成本,主要是房產稅和社區物業費。由於美國是聯邦制國家,每個州的法律都不一樣,因此房產稅繳納的額度也不一樣,一般是房屋當年市值的1%~3%。房產稅主要用於當地社區的公共建設,其中大部分都用於社區教育資源的建設、雇傭保安的費用、道路的修葺、路燈的維修等等。而這些費用的支出明細,每年都會以帳單的形式發給每個業主。”

  社區物業費主要是針對公寓。這一項費用主要是為了維護整個社區的配套設施,包括環境綠化、健身房、游泳池、二十四小時門禁禮賓服務等等一系列的公共設施,此外還包含了房屋保險,所以這部分開支也不少。例如在曼哈頓,一套稍好的公寓每月的社區物業費大概會達到800美元左右,而在加州,普通公寓可能從100美元到500美元不等。

  ◎獨棟別墅

  對獨棟別墅而言,不需要每個月統一上繳物業管理費,但別墅日常的養護成本都將由業主自己承擔,如房屋保險,地震險、颶風險等等。這一費用在每個州的標準也不一樣,在加州每年大概是1000美元~2000美元。此外,美國的社區會對別墅外的花園及庭院環境作出一定的要求,比如要求每週要為草坪剪一次草、冬天要鏟雪等,以確保社區環境的整潔統一,否則將遭到社區委員會的起訴及罰款。

  如果房屋僅用作投資而不是自住,則還要請專門的房屋託管公司進行打理;如果要出租房屋,則還要請專門的租賃管理公司為租金定價以及幫助業主篩選信用記錄較好、比較可靠的租客。

  路徑二

  購買QDII基金

  除了直接赴美買房投資外,中國投資者也可以通過購買基金的形式參與美國房地產市場。

  隨著QDII(合格境內機構投資者)基金產品日漸豐富,如今中國內地也可以通過REITs基金投資海外房地產。REITs即RealEstateIn-vestmentTrusts(房地產信託憑證),是一種以發行收益憑證的方式來獲取特定多數投資者的資金,由專業機構來進行房地產的經營管理,並將投資的綜合收益按比例分配給投資者的證券。REITs基金具有門檻低、長期回報穩定等特點,特別適合在市場震盪和下行環境中進行投資。

  目前一共有三只投資海外房地產的REITs基金,分別是鵬華美國房地產基金、諾安全球收益不動產基金和嘉實全球房地產基金。其中鵬華主要投資美國房地產,而另外兩只基金投資於包括美國、日本、韓國以及中國臺灣等國家和地區。隨著美國房地產市場逐漸升溫,鵬華美國房地產基金自然成了投資者的主要關注對象。

  資料顯示,鵬華美國房地產基金是國內首只投資美國房地產的契約型開放式基金,於2011年11月25日正式成立,基金管理人為鵬華基金管理有限公司,託管人為中國建設銀行(行情 股吧 資金流)股份有限公司,境外資產託管人為道富銀行(StateStreetBankandTrustCompany)。投資範圍主要包括在美國上市交易的REITs、投資於REIT的交易型開放式指數基金(ETF)以及房地產行業上市股票。其中投資於美國上市交易的REITs不低於基金資產的60%,投資於上市交易的REITETF市值不超過基金資產的10%。

  今年二季度全球金融市場處於震盪期間,受歐債危機的影響,全球股市都出現了不同程度的下跌。不過,受益於美國房地產市場的回暖,鵬華美國房地產基金表現不錯。其三季報顯示,該基金期末單位淨值為1.031,累計淨值為1.041,較期初上漲1.06%。隨著美國QE3對房地產的正面影響逐步顯現,並帶動其進一步復蘇,業內人士普遍看好該基金在未來一段時間內的表現。

  與直接購置房產動輒幾百萬幾千萬不同,該基金門檻最低僅為1000元人民幣,並且不設上限,適合各種資金規模以及風險偏好的投資者;購買管道也非常簡便,投資者可以登錄鵬華官方網站直接進行網上申購,或者通過銀行管道。

  據國際權威評級機構Morningstar的中國官網介紹,截至10月24日,其淨值為1.016元,跌幅0.2%。其今年以來的回報率2.6%,6個月回報率0.67%,但3個月回報率為-0.31%。

  REITs基金的誕生,讓更多的普通投資者有了參與投資美國房地產市場的機會, 成為中國投資者參與美國房地產市場的又一重要途徑。

  路徑三

  買入地產股

  最後一招,也是相對最直接的——買入美國房地產類股票。

  據i美股網站資訊,目前地產開發商屬性的共9只股,其中聖喬(JOE)市值最大,為17.9億美元;主營居民住宅的房地產信託基金有18只,其中市值排名前三的是公平住屋 (EQR)、艾芙隆海灣社區(AVB)和AmericanCapitalAgency(AGNC);主營商業地產的信託基金有20只,其中波士頓地產(BXP)和吉勞埃地產(KRC)市值位列前兩位。

  有意思的是,今年以來表現最好的標普成分股,包括多只房地產公司。比如回報率第一的Pulte集團(170%),是美國最大房屋營建商;排名第四的Lennar公司(91%)主營業務同樣為房地產開發。另外,以標普行業指數看,今年以來表現最好的是住宅建設指數(100%)、第二名是與房屋有關的家用電器 (99%)、第六名是裝修材料指數(42%).

  當然,投資前,選擇一家美股經紀商開戶是必需的。目前,中國人比較熟悉的美股券商有第一理財(Firstrade)、史考特證券(Scottrade)、嘉信理財(CharlesSchwab)以及億創理財(E-trade)等。
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